Aanschaf onroerend goed Brazilië

Aanschaf onroerend goed Brazilië

Description: Wat komt er kijken bij de aanschaf van onroerend goed

Categories: Onroerend Goed

Link to this article: Select all

[url=http://brazilieforum.nl/app.php/kb/viewarticle?a=20&sid=92cd44c653bdb0807bd545744e7047d0]Knowledge Base - Aanschaf onroerend goed Brazilië[/url]

Om onroerend goed te kopen moet een groot aantal documenten worden overhandigd, waarbij het voor bedrijven geldt dat er tevens een in Brazilië woonachtige procuratiehouder moet worden aangesteld, die vervolgens over brede volmachten moet beschikken. (zie ook de andere benodigdheden en wetenswaardigheden voor de oprichting van een bedrijf, elders in de kennisbank)

Alvorens tot de aanschaf van onroerend goed kan worden overgegaan dient de portentiële koper zich te registreren bij de Braziliaanse Federale belastingdienst, en een belastingnummer aan te vragen. Voor individuele personen is dat een “CPF”; “Cadastro Pessoa Fìsica”, en voor bedrijven een “CNPJ”; “Cadastro Nacional de Pessoa Jurìdica”. Een lastig bijkomend feit is dat de meeste documenten in Nederland gelegaliseerd moeten worden, om vervolgens te worden vertaald door een in Brazilië geregistreerde beëdigde vertaler.

In de Braziliaanse praktijk beginnen verkoop transacties van onroerend goed meestal met een voorlopig contract, bijvoorbeeld onder de naam “Compromisso de Compra e Venda”, wat lettelijk vertaald betekent “Overeenkomst tot Koop en Verkoop”. Hierin belooft de verkoper het onroerend goed niet aan anderen aan te bieden voor een bepaalde periode, meestal 30, 60 of 90 dagen, terwijl beide partijen beloven binnen die periode alle documenten te zullen verzamelen. Bij de ondertekening van dit “Compromisso” wordt meestal een aanbetaling gevraagd, normaliter 10 tot 20% van de koopsom. Als het de verkopende partij niet lukt om de documenten binnen die tijd te verzamelen die nodig zijn om het pand daadwerkelijk te mogen verkopen, moet deze aanbetaling aan de koper worden terugbetaald. Als het de kopende partij daarentegen niet lukt om de documenten en het restantbedrag binnen die tijd te verzamelen, is het niet ongebruikelijk dat de aanbetaling, of tenminste een deel daarvan, als boete wordt ingehouden.

Makelaarskantoren, “Agência Imobiliária” genaamd, mogen niet worden verward met notariskantoren in Nederland. Het zijn namelijk geen officiële instanties die de koop bekrachtigen en registreren. Dat laatste moet apart gebeuren bij de gemeentelijke instanties. Makelaarskantoren zijn puur commerciëel en hebben slechts als doel op koper en verkoper bij elkaar te brengen, bijna altijd op commissie-basis.

De verkopende partij zou bijvoorbeeld kunnen stuiten op schulden in het condominium, bij de belastingdienst, lopende rechtzaken, of twijfelachtige eigendomsrechten, die de verkoop in de weg staan. De kopende partij, zeker als niet-Braziliaanse, heeft echter veel meer werk om de documenten zoals omschreven te verzamelen, en loopt dus een groter risico dat zulks binnen de gestelde termijn niet lukt. Zeker als er nog een bedrijf moet worden opgericht, of een bankrekening moet worden geöpend. Volgens de regels van de Braziliaanse Centrale Bank mogen banken namelijk geen rekening-courant openen op naam van niet-ingezetenen. En zonder bankrekening is het uiteraard lastig om de restantbetaling te voldoen. Kleinere bedragen zoals die voor een aanbetaling kunnen namelijk ongedeclareerd “uit de muur” worden getrokken met behulp van een internationale kredietkaart of debitkaart.
Waarschuwing:
Helaas bestaan er verkopers en makelaarskantoren die niets vermoedende buitenlanders met opzet in deze valkuil lokken om op legale wijze aanbetalingen op te strijken.
Eigendomsrechten worden pas effectief overgeschreven door middel van registratie in het gemeenteregister, waartoe eerst nog een notarisverklaring wordt vereist. Die verklaring betreft een publiekelijk en officiëel document, en het notariskantoor heet “Tabelião de Notas”. Helaas verwarren Nederlandse kopers deze combinatie maar al te vaak met het voorlopige contract van een makelaar.

Om u een idee te geven van de papierwinkel die bij de definitieve overdracht komt kijken noemen we een aantal van de vereiste doumenten:
  • Een gelegaliseerde kopie van het originele aanschafdocument van de verkopende partij
  • Een verklaring van het onroerend goed register met overzicht van alle relevante transakties uit de afgelopen twintig jaar, m.i.v. hypotheken en garantiestellingen
  • Een gemeenteverklaring waaruit blijkt dat er geen achterstallige gemeentelijke belastingen op het goed bestaan
  • Een gelegaliseerde kopie van de bewijsstukken dat de onroerend goed belasting altijd werd betaald
  • Kopiëen van de betaalbewijzen van gas, water en licht over de voorgaande drie maanden, almede condominium kosten indien van toepassing
  • Gelegaliseerde kopiëen van de identiteitsbewijzen van de verkoper
  • Gelegaliseerde kopiëen van het geboortebewijs van de verkoper als deze ongehuwd is, of van de huwelijksakten met eventuele voorwaarden als deze getrouwd is
  • Verklaringen van de civiele-, federale- en arbeidsrechtelijke instellingen dat de verkoper geen lopende rechtzaken tegen hem heeft die de verkopen in de weg zouden kunnen staan
  • Notarisverklaringen over de voorafgaande tien jaren waaruit blijkt dat de verkoper geen officiëel geregistreerde schulden heeft
  • Een verklaring van de federale belastingdienst waaruit blijkt dat de verkoper geen fiscale schulden heeft
  • Een verklaring van de sociale dienst (INSS) over de voorafgaande vijf jaren, waaruit blijkt dat de verkoper niet als werkgever achterstallige sociale lasten is verschuldigd
  • Als de verkoper een rechtspersoon is, moeten van dit bedrijf een extra aantal documenten en negatieve schuldverklaringen worden overlegd

Bij de ontwikkeling van nieuwe projekten is het bovendien van groot belang om na te gaan of alle milieuvergunningen zijn verstrekt en/of zelfs mogelijk zijn.

Het terugstorten van geld naar Nederland bij de wederverkoop vereist toestemming van de Centrale Bank, die slechts zal worden verstrekt op voorwaarde dat de oorspronkelijke aanschaf aantoonbaar op volledig juiste en gedeclareerde wijze heeft plaatsgevonden. De Nederlands-Braziliaanse Kamer van Koophandel raadt u wegens al deze redenen met klem aan om u te laten beleleiden door een vakkundig advocatenkantoor bij de aanschaf van onroerend goed in Brazilië. Daarbij is het bovendien van groot belang geen genoegen te nemen met de advocaat van de verkopende partij en/of van een bemiddelend makelaarskantoor.

Overgenomen met toestemming van Dutcham
cron