Aankoop vastgoed BR vanop afstand

[Wade]

Hallo,

Mijn echtgenote en ik zijn momenteel bezig met het (althans proberen) aankopen van een stukje bouwgrond in Caponga-CE.
We hebben onze tijd genomen en zijn voorzichtig geweest met het zoeken. Zo hebben wij de contractvoorwaarden en kleine lettertjes laten controleren door een plaatselijke advocaat uit Fortaleza, die ook een achtergrondcheck heeft gedaan naar de potentiële verkopers van het vastgoed (schulden aan de overheid e.d.). Dit bleek geen overbodige luxe: een eerste terrein waarin we interesse hadden bleek een 'terreno foreiro' (weet niet of ik het correct schrijf), waarvan de Braziliaanse marine dus de feitelijke eigenaar is, maar waarin de 'pachter' om het zo te noemen het wel mag doorverkopen. Dan moet je, zelfs als koper, een jaarlijkse belasting betalen of de staat kan je onteigenen. Vreemd systeem, ik had er nog nooit van gehoord. Bij een tweede stuk grond bleek de verkoper niet volledig te kunnen bewijzen dat hij/zij de rechtmatige eigenaar was (iets met een erfeniskwestie), wat achteraf voor ons misschien nog voor gedonder had kunnen zorgen.

Derde keer, goede keer. Nu staan we dus op het punt om tot een koop over te gaan. Alles blijkt administratief oké, over de eigenaar geen dubieuze zaken ontdekt, prijs overeen gekomen, mijn CPF heb ik verkregen.
Maar nu: het ondertekenen van het contract. Wij wonen in België en zijn niet meteen van plan naar Brazilië af te reizen. Hoe kan je dit vanop afstand regelen op een geldige manier? Zijn er mensen op dit forum die daar ervaring mee hebben? Kan het digitaal, of kan je bv. iemand van de familie een volmacht geven, of bv. via een consulaat?

[borsjea]

Digitaal kan al je een gov.br prata of gold account hebt. Maar gezien je net een CPF hebt gekregen zal dat het geval niet zijn. Wellicht wel je echtgenote als die een Braziliaanse is.
Digitaal toezenden, ondertekenen en handtekening laten herkennen is ook een optie. Als je hier nog niet bij een cartório je handtekening hebt gedeponeerd kan wellicht het consulaat behulpzaam zijn. Of dat dit met de Apostille van Den Haag via de rechtbank mogelijk is.

[Progresso]

@Wade Als je nog geïnteresseerd bent in een ander terreintje in Caponga dan heb ik nog een lotje onbebouwd, ongeveer 4 km van het strand.

[Progresso]

Dit bleek geen overbodige luxe: een eerste terrein waarin we interesse hadden bleek een 'terreno foreiro' (weet niet of ik het correct schrijf), waarvan de Braziliaanse marine dus de feitelijke eigenaar is, maar waarin de 'pachter' om het zo te noemen het wel mag doorverkopen. Dan moet je, zelfs als koper, een jaarlijkse belasting betalen of de staat kan je onteigenen.

Het is niet 100% hetzelfde, maar het is het beste vergelijkbaar met wat wij in Nederland en België erfpacht noemen. Je betaalt ook jaarlijks aan de marine een cannon. En als de oorlog uitbreekt kan het zijn dat je terrein voor militaire doeleinden gebruikt kan worden.

De prijzen liggen vaak erg laag.

Ik kwam dit tegen met wat meer tekst en uitleg. Wellicht weet Felix alle details te vertellen.

https://conteudos.quintoandar.com.br/im ... Uni%C3%A3o.

[Felix]

Wellicht weet Felix alle details te vertellen.

Ik neem aan dat jij als vastgoedman over de beste informatie beschikt. Grond waar de marine rechten op kan doen gelden zou ik persoonlijk niet graag kopen/erfpachten.

[Progresso]

Ik neem aan dat jij als vastgoedman over de beste informatie beschikt. Grond waar de marine rechten op kan doen gelden zou ik persoonlijk niet graag kopen/erfpachten.

Want? Verwacht je oorlog?

En nee, ik heb echt geen andere informatie als andere mensen. Je moet het echt doen met de papieren die de verkoper kan (of wil) overleggen. En dan is het een kwestie van zo'n contract regeltje voor regeltje lezen en begrijpen wat er precies staat en wat er ontbreekt (meestal veel).

Ik heb nu denk ik zo'n beetje tientallen (volgens de onderzoekers van de Universiteit van SP ) vastgoedtransacties gedaan. Ik heb zover ik mij weet te herinneren nog nooit één huisje of terreintje gekocht waar de papieren 100% in orde waren.

Hoe groter de familie van de oorspronkelijke eigenaar was des te meer plezier beleef je aan de Braziliaanse bureaucratie om te zorgen dat je uiteindelijk een stuk onroerend goed hebt dat 100% klopt en wat je zonder enig probleem kunt overdragen.

En afhankelijk van de waarde of het beoogde doel van een aankoop is mijn ervaring dat je best wel met zeer matige papieren, bijvoorbeeld uitsluitend een oud contract compra/venda uiteindelijk komt tot sluitende documentatie zodat de nieuwe eigenaar wel volledige rechtszekerheid komt.

En heel, heel soms lukt het gewoon niet door bijvoorbeeld hele complexe situaties met belastingschulden, erfgenamen die in gevangenissen zitten of simpelweg verdwenen zijn. Tja, dan heb je het goedkoop verworven en kun je niets anders doen doen dan het op exact dezelfde wijze te verkopen.

Tja, en zo blijf je een beetje bezig.

[Felix]

Want? Verwacht je oorlog?

Nee, maar wel eventuele willekeur.

[Baiano]

Derde keer, goede keer. Nu staan we dus op het punt om tot een koop over te gaan. Alles blijkt administratief oké, over de eigenaar geen dubieuze zaken ontdekt, prijs overeen gekomen, mijn CPF heb ik verkregen.
Maar nu: het ondertekenen van het contract. Wij wonen in België en zijn niet meteen van plan naar Brazilië af te reizen. Hoe kan je dit vanop afstand regelen op een geldige manier? Zijn er mensen op dit forum die daar ervaring mee hebben? Kan het digitaal, of kan je bv. iemand van de familie een volmacht geven, of bv. via een consulaat?

Misschien heb je dat vooraf gedaan, zoniet raad ik je aan om een "certidão de ônus" aan te vragen bij een virtueel cartório (Google "Cartório Virtual"). Eens je keuze gemaakt moet je de "matrícula" (registratienummer) opgeven, en weten bij welk "cartório de registro de imóveis" in de regio de grond geregistreerd werd. Het "Certidão de Ônus" vermeldt ALLE informatie over de administratieve staat van de grond (bijvoorbeeld ook als de eigenaar schulden heeft bij de fiscus e.d.), in tegenstelling tot het "Certidão de Inteiro Teor" dat enkel de gegevens van de grond bevat. In principe moet het mogelijk zijn om een digitaal certificaat te verkrijgen om documenten te ondertekenen. Dat gaat via een video conferentie, heb het zo al herhaaldelijk kunnen oplossen (o.m. voor volmachten te ondertekenen). Het is dan wel handig als het om een cartório gaat waar er iemand Engels spreekt, tenzij je het Portugees beheerst natuurlijk.

[Wade]

Uiteindelijk hebben wij een volmacht voor de administratieve afhandeling ter plaatse aan mijn schoonmoeder kunnen geven. Mijn vrouw via het Braziliaans consulaat in Brussel haar handtekening te laten erkennen (een 'procuração), en ik de mijne via een notaris (incl. een apostille waardoor dit internationaal geldig is). Normaal zou dit nu wel in orde moeten geraken, maar die bureaucratie duurt zo ellenlaaaang (en ik heb de indruk dat de Brazilianen hier nog erger in zijn). Dat belooft als ik dan ooit een huis ga willen bouwen op die grond daar...

Iedereen bedankt voor de info en tips hierboven.