prijzen onroerend goed in Fortalzeza

Alles over Fortaleza en ruime omgeving
comulder
Artikels: 0
Berichten: 615
Lid geworden op: do jul 30, 2009 13:52

prijzen onroerend goed in Fortalzeza

Bericht door comulder » wo mar 11, 2015 15:49

Dag allen,

Kan iemand me vertellen hoe het zit met de ontwikkeling van de waarde van onroerend goed in Fortaleza. Ik kan me voorstellen dat, gelet op de financiële chaos daar, de huizenprijzen inmiddels in elkaar geklapt zijn. Ik vraag dit omdat ik al langere tijd aas op de woning naast mijn schoonouders in de wijk Varjota. Was verkocht maar de koper werd geconfronteerd met dermate veel onbetaalde rekeningen dat de verkoop is afgeblazen. Hoe zit het trouwens met die verborgen kosten, zijn die inzichtelijk te maken, bijv. door daar een autoriteit (cartorio?) voor in te schakelen.



René
Artikels: 0
Berichten: 864
Lid geworden op: do mar 06, 2008 03:19
Locatie: Fortaleza, Brazilie
Contacteer:

Re: prijzen onroerend goed in Fortalzeza

Bericht door René » zo mar 15, 2015 09:40

@Comulder; de OG vraagprijzen stegen enorm in de tijd dat bekend werd dat er WK wedstrijden in Fortaleza gehouden zouden worden. Tegelijkertijd stortte het aantal OG transacties in.... De meesten gingen er van uit dat de prijzen na de WK zouden dalen. Niets is minder waar, de laatste paar maanden gaat OG weer tegen de hoofdprijs over de balie. Ik geloofde niet dat de prijzen na de WK zouden dalen, maar verbaas me tegelijkertijd over de huidige prijsontwikkeling. Overal waar ik kijk worden op elke beschikbare m2, flatgebouwen uit de grond gestampt........ Veel kopers zijn speculanten die er van uitgaan dat de prijs bij oplevering veel hoger ligt dan hun koopprijs...... maar met een stijgende (selic) rente en inflatie correctie op termijnbetalingen, denk ik dat velen in de problemen gaan komen..... Maar dit is mijn mening over de toekomst met misschien een sneeuwbal effect op de hele economische situatie. Jij hebt het over een financiële chaos die momenteel aan de gang zou zijn?

Meer, Meer, Meer...!!!
René



Gebruikersavatar
Ajax
Artikels: 0
Berichten: 787
Lid geworden op: di jul 31, 2012 23:57
Locatie: 1e keer Fortaleza: 2010

Re: prijzen onroerend goed in Fortalzeza

Bericht door Ajax » zo mar 15, 2015 13:20

Economische situatie is misschien niet hetzelfde als financiële chaos. Ook volgens mij wordt er inderdaad nog gigantisch veel bijgebouwd en mijn ervaring is dat de prijsontwikkeling normaal is. Ben het dus wel eens met René. De prijzen stijgen rustig door (over een aantal jaren gezien) en er staat voldoende te koop / te huur, in diverse prijsklassen.

Hoe anders is dat hier in NL. :!: Minder mensen kunnen een hypotheek aangaan (geen vaste baan) om te kopen en de huurmarkt zit vast. Als de economie hier gaat aantrekken zoals voorspeld wordt, dan nog zal het niet makkelijk zijn om te kopen, denk ik. In Fortaleza is dat veel makkelijker, zeker als de markt daar gaat instorten. Maar dan speculeer je precies tegen de markt in, waar het er inderdaad op lijkt dat gespeculeerd wordt op prijsstijgingen. Het is dus nog even wachten, co! :wink:



Progresso
Artikels: 54
Berichten: 7214
Lid geworden op: wo mar 07, 2012 01:56
Contacteer:

Re: prijzen onroerend goed in Fortalzeza

Bericht door Progresso » zo mar 15, 2015 17:45

De OG prijzen zijn volgens mij op het hoogtepunt. Ik heb nog nauwelijks prijsdalingen gezien, maar de enorme stijging is er toch wel uit. Mijn verwachting is dat we zelfs kleine prijsdalingen kunnen zien als je de inflatie meerekent. Dus de prijzen stijgen misschien wel met 8% dit jaar, maar de inflatie zal waarschijnlijk ergens rond de 10% gaan uitkomen.

Meestal gaat in een economische crisis als eerste het onroerend goed naar beneden. Of er echt een hele zware crisis komt is moeilijk te voorspellen, maar echt lekker ziet het er niet uit. Van financiele chaos is absoluut geen sprake. Ik kan me nog levendig herinneren hoe ik met een plastic tasje vol met afgestempelde Cruzeiros biljetten boodschappen ging doen en zelf met het tasje vol had ik te weinig geld.

Met betrekking tot die onderliggende schulden. (Fortalezahouses weet dit beter dan ik, denk ik). Dat is even uitkijken. Als ik het goed heb kan het cartorio direct inzicht geven in de schulden die nog moeten worden voldaan. Meestal is dat een paar jaar IPVA, IPTU en dergelijke maar als je pech hebt is er een erfgenaam die de boel volledig heeft verstierd, liefst in Santa Catarina in de gevangenis zit en in een scheiding zit. Normaliter moet de verkoper natuurlijk alle schulden voldoen en toont dit aan door een reeks van Certidões Negativas te overleggen. Ik heb hier nog nooit een stuk grond, huis of appartement gekocht waar niets mee aan de hand is. Er komt altijd wel iets boven water en het is van de meest tijdrovende dingen om af te handelen. De snelste manier is gewoon de schulden van de ander betalen. Neem dit gewoon mee in de verkoopprijs. Calculeer heel veel tijd in bij de cartorios.

Verder even checken hoeveel achterstand bij de betaling van de condominio is, alsmede de openstaande rekeningen bij Cagece en Coelce (CPF en clientnummer voldoen om online te checken).

Veel succes.



borsjea
Artikels: 0
Berichten: 4093
Lid geworden op: di jan 20, 2015 19:25
Locatie: Curitiba - PR

Re: prijzen onroerend goed in Fortalzeza

Bericht door borsjea » zo mar 15, 2015 18:56

Persoonlijk ken ik niet de onroerend goed situatie in Fortaleza wel heb ik zicht op de situatie in Sao Paulo en Baixa Santista.
Ken door mijn werk veel mensen die werkzaam zijn in de woningmarkt en financiele markt beide sectorem geven al twee jaar aan als je kan wachten wacht dan. De huizen en de zakelijke onroerend goedmarkt is een grotere zeepbel dan in Europa.
Makelaars verkopen nauwelijks wat, tot zo'n twee jaar geleden werd veel in aanbouw zijnde woningen en kantoren tijdens de bouw aangekocht om dan bij oplevering met winst te verkopen, je ziet nu vele nieuw opgeleverde projecten met nauwelijks mensen er in en vele bordjes VENDE.
Hoor van mijn kennissen die bij banken werken dat het aantal aanvragen voor leningen voor investeringen het afgelopen half jaar enorm is gedaald, daarnaast groeit de juridische afdeling die zich bezig houdt met gedwongen verkopen het hardst!
De leegstand in de onroerend goed groeit hard, daarmee het aanbod ook, Veel wat beter gestelde Brazilianen bezitten naast de woning waarin zij wonen nog een tweede woning voor de vakanties, door de stijgende kosten van de condominio is dit vaak steeds moeilijker te bekostigen ook hier zullen een hoop mensen gedwongen moeten verkopen.
Ken ik verhalen van kinderen die hun gepensioneerde ouders weer in huis halen om kosten te besparen.
Vreemd is dat vele verkopers ondanks dat hun woning vaak al meer dan een jaar te koop staat nauwelijks wat aan de prijs van hun woning doen en zelfs zo nu en dan de prijs op basis van de inflatie verhogen en maar niet begrijpen waarom de woning niet wordt verkocht.



Bert
Artikels: 0
Berichten: 645
Lid geworden op: di apr 29, 2008 18:57
Locatie: Fortaleza

Re: prijzen onroerend goed in Fortalzeza

Bericht door Bert » ma mar 16, 2015 23:24

Ik neem aan dat je hier ook niet de vraagprijs betaald maar 10 a 15 procent eronder biedt.. :!: :!:



Progresso
Artikels: 54
Berichten: 7214
Lid geworden op: wo mar 07, 2012 01:56
Contacteer:

Re: prijzen onroerend goed in Fortalzeza

Bericht door Progresso » di mar 17, 2015 00:32

Tja, er wordt heel veel aangeboden met fantasieprijzen. Als je dan 15% onder de vraagprijs zit, dan ben je dus heel duur uit. Dat staat dan vaak jaren te koop en de vraag is of het ook echt te koop is.



Bert
Artikels: 0
Berichten: 645
Lid geworden op: di apr 29, 2008 18:57
Locatie: Fortaleza

Re: prijzen onroerend goed in Fortalzeza

Bericht door Bert » di mar 17, 2015 19:22

Progresso schreef:Tja, er wordt heel veel aangeboden met fantasieprijzen. Als je dan 15% onder de vraagprijs zit, dan ben je dus heel duur uit. Dat staat dan vaak jaren te koop en de vraag is of het ook echt te koop is.
Als je een hypotheek op een huis wilt nemen komt er gewoon eerst een mannetje van de bank langs voor een inspectie.
Heb inmiddels begrepen dat die aardig streng zijn en alleen financieren als het huis het geld waard is..



René
Artikels: 0
Berichten: 864
Lid geworden op: do mar 06, 2008 03:19
Locatie: Fortaleza, Brazilie
Contacteer:

Re: prijzen onroerend goed in Fortalzeza

Bericht door René » wo mar 18, 2015 06:54

Niet eens apenstaartje Progresso maar meer ter verduidelijking; "Met betrekking tot die onderliggende schulden". Waarop ik doelde was dat het de laatste 10+ jaar erg goed gaat in Brazil. Denk aan de jaren '90 in Nederland, waar iedereen aandelen expert was, want het kon niet fout gaan; maakte niet uit wat je kocht, paar maanden later was de koers hoger en op elke verjaardag was iedereen expert. Hetzelfde fenomeen is de laatste 10+ jaar in BR aan de gang v.w.b. de waarde van OG; tijdens/of zelfs voor de bouw begint, koop een appartement en een paar jaar later verkoop je het met een winst. Koper (speculant) hoeft het appartement niet in een keer te betalen; kleine inleg en daarna maandelijkse betalingen. Deze termijnen worden gecorrigeerd met inflatie cijfers en de geldende rentestand. Op dit moment is dit nog steeds een populaire actie. Maar.... nu inflatiecijfers stijgen, en veel belangrijker, de CB rente stijgt (selic), ervaren veel slimme kopers dat ze de maandelijkse termijnen niet kunnen betalen. En deze kopers zijn geen uitzondering, maar de regel. Probeer het sneeuwbal effect van deze ontwikkeling op de economie te bevatten; kopers betalen niet, bouwers gaan failliet, werknemers kunnen hun leningen (auto's creditcards) niet meer betalen... ontslagen, faillissementen etc. etc.
René



Gebruikersavatar
dorus
Satehut-specialist
Artikels: 0
Berichten: 1736
Lid geworden op: ma sep 17, 2007 16:40
Locatie: Oisterwijk

Re: prijzen onroerend goed in Fortalzeza

Bericht door dorus » do mar 19, 2015 02:27

In de USA kunnen ze erover meepraten, daar was de gedachte dat iedereen het recht had om een huis te kopen, de hypotheken werden bijna uitgedeeld zonder een kredietwaardigheidscheck, die werden vervolgens verkocht aan de europese banken en daar plukken we nu nog altijd de vruchten van. Gevolg, een enorme leegstand van huizen daar, men vertrekt gewoon en bekijk het maar... Ik kan me bijna niet voorstellen dat ze in Brazilie daar niet van geleerd hebben. En dan heb ik het nog niet eens over het consumtief krediet waar elke Braziliaan gebruik van maakt. Ik zou het bedrag wel eens willen weten wat alle creditcard maatschappijen in Brasil uit hebben staan......daar krijgt een paard de hik van denk ik...


Sinds 2001

René
Artikels: 0
Berichten: 864
Lid geworden op: do mar 06, 2008 03:19
Locatie: Fortaleza, Brazilie
Contacteer:

Re: prijzen onroerend goed in Fortalzeza

Bericht door René » do mar 19, 2015 09:01

@Dorus; Je hebt helemaal gelijk over de USA hypotheken in het verleden. In BR zijn de banken erg moeilijk en meestal financieren ze tot 70% van de geschatte executiewaarde. Maar ben het helemaal met je eens over het risico van de dagelijkse aankopen op creditcards; bijna iedereen heeft er 10 in z'n portemonnee, en zelfs een Big Mac wordt afgerekend met het antwoord "credito".....



Progresso
Artikels: 54
Berichten: 7214
Lid geworden op: wo mar 07, 2012 01:56
Contacteer:

Re: prijzen onroerend goed in Fortalzeza

Bericht door Progresso » do mar 19, 2015 22:10

@Comulder:
Meireles é o mais caro

O Meireles é o bairro que oferece o metro quadrado mais caro (6.731,77) para venda de imóveis na Capital, segundo o VilaReal. Em seguida, aparecem Mucuripe (R$ 6.716,42/m²) e Guararapes (R$ 6.329,11/m²). Os bairros com maior valorização de preço entre 2013 e 2014 foram Parquelândia e Engenheiro Luciano Cavalcante, com 25% e 22% de crescimento, respectivamente. Dionísio Torres (16,4%), Parangaba (12,1%) e Montese (11,6%) também estão entre os bairros cujos preços mais aumentaram no período.

Dentre as áreas com maior desvalorização, estão Passaré (-17,4%), Varjota (-9%) e Itaperi (-5%). O vice-presidente comercial do VivaReal ressalta também que investimentos em infraestrutura, serviços e educação em determinados bairros e seus arredores tendem a deixa-los mais valorizados.
Stond vandaag in de krant. Dat lijkt me een forse prijsdaling in een jaar en lijkt me wel iets om rekening mee te houden.



René
Artikels: 0
Berichten: 864
Lid geworden op: do mar 06, 2008 03:19
Locatie: Fortaleza, Brazilie
Contacteer:

Re: prijzen onroerend goed in Fortalzeza

Bericht door René » do mar 19, 2015 23:59

Zit ik toch in de goede bairro!
René



Gebruikersavatar
Ajax
Artikels: 0
Berichten: 787
Lid geworden op: di jul 31, 2012 23:57
Locatie: 1e keer Fortaleza: 2010

Re: prijzen onroerend goed in Fortalzeza

Bericht door Ajax » vr mar 20, 2015 13:09

Misschien is het een idee om je te onttrekken aan de negatieve scenario's die hier worden geschetst. En dat geldt zowel voor Fortaleza als NL. :)

Want dan is het maar hoe je het bekijkt: Stel je hebt een aantal jaren geleden een niet al te duur appartement in Fortaleza gekocht. En (zoals eerder gemeld) de prijsontwikkeling is "normaal". Dan zit je met het probleem van de inflatie. Je inkomen is dan minder waard om een brood van te kopen, maar je hypotheek is relatief goedkoper geworden! :) Eigenlijk zou je dan ook nog het liefst in NL euro's moeten verdienen om het helemaal goed te doen.

Het is maar een idee. En mij verbaasd het altijd dat ondanks onze (NLse) ideëen en wetmatigheden het in BR toch elke keer weer net iets anders gaat. Die krediet bubbel had in BR namelijk al lang moeten barsten en die huizen bubbel ook.

Hoe onttrek je je hieraan? Gewoon gezond verstand gebruiken.



Gebruikersavatar
quasimodo
Artikels: 0
Berichten: 4950
Lid geworden op: vr jun 08, 2012 23:17
Locatie: Erp

Re: prijzen onroerend goed in Fortalzeza

Bericht door quasimodo » vr mar 20, 2015 22:14

Misschien is het een idee om je te onttrekken aan de negatieve scenario's die hier worden geschetst. En dat geldt zowel voor Fortaleza als NL. :)
Als ik je verhaal lees onttrek ik me hier aan door iets in het verleden te kopen. En mocht dat me lukken moet ik dan nu verkopen of stijgen de prijzen nog? Hoe zie je dat voor je tijdmachine en waarzegger Ajax?



Gebruikersavatar
Ajax
Artikels: 0
Berichten: 787
Lid geworden op: di jul 31, 2012 23:57
Locatie: 1e keer Fortaleza: 2010

Re: prijzen onroerend goed in Fortalzeza

Bericht door Ajax » za mar 21, 2015 12:08

Ehm, ok. :) Zou in ieder geval niet in waarzeggers geloven.

Maar met gezond verstand kan je wel voorspellingen doen. En eigenlijk moet je dat zelfs doen, net zoals we daar in NL nu mee bezig zijn na de provinciale staten verkiezingen: regeren is vooruitkijken.

On-topic: ik ken iemand die een aantal jaren geleden in Fortaleza gekocht heeft. De prijsontwikkeling is normaal geweest tot aan vandaag. Verkopen zou ik niet doen. Ook niet als de huizenmarkt daar instort. In NL zou ik nu een huis kopen. Veel mensen kunnen dit volgens mij namelijk op dit moment niet. Maar ik verwacht ook niet echt een prijsstijging (alsof er geen andere redenen zijn om een huis te kopen, anders dan speculeren :roll: ).



Progresso
Artikels: 54
Berichten: 7214
Lid geworden op: wo mar 07, 2012 01:56
Contacteer:

Re: prijzen onroerend goed in Fortalzeza

Bericht door Progresso » di apr 28, 2015 01:19

Caixa financiert per begin volgende week alleen nog maar tweedehandshuizen voor 50% van de waarde.
Caixa vai financiar apenas 50% do valor dos imóveis usados
A partir da próxima segunda-feira (4), a Caixa Econômica Federal, responsável por cerca de 70% do crédito imobiliário do país, vai reduzir o limite para o financiamento de imóveis usados com recursos da poupança.

A cota de financiamento de imóveis usados, apenas para operações com recursos da poupança, vai passar de 80% para 50% nas operações do SFH (Sistema Financeiro de Habitação), e de 70% para 40% para imóveis no SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), pelo SAC (Sistema de Amortização Constante).
Bron: Folha

Ik ben heel benieuwd wat dit gaat betekenen voor de huizenmarkt. Caixa is toch wel een van de grotere hypotheekverstrekkers. Met de toch al verhoogde hypotheekrente, de ietwat tegenvallende economie en het feit dat de meeste Brazilianen nou geen echte spaarders zijn zou het weleens kunnen leiden tot wat vraaguitval.

Ik denk dat het hoogst noodzakelijk is dat er wat lucht uit de opgeklopte onroerend goed prijzen gaat, met name in de steden als Rio en SP. Het nadeel is dat deze actie een dominoeffect in werking zet zoals je ook in Nederland heb gezien. Het gaat weliswaar niet om nieuwbouw, maar als je voor je oude huis geen kopers kan vinden dan ga je ook niet iets nieuws kopen. Als de bouw op zijn gat komt te liggen dan heb je de poppen echt aan het dansen.

Nadat de automarkt al helemaal is ingestort wordt dit dus de tweede gote markt, welke volledig op geleend geld leunt, die slagzij gaat maken.



Bert
Artikels: 0
Berichten: 645
Lid geworden op: di apr 29, 2008 18:57
Locatie: Fortaleza

Re: prijzen onroerend goed in Fortalzeza

Bericht door Bert » di apr 28, 2015 06:48

Ik schat 30% daling. Gemiddelde huizenprijs is ongeveer 200,000 reais ?? Welke leraar, politieagent, techneut, zzpér heeft even 100.000 reais gespaard.... ik denk niet 1. Even afwachten wat de andere banken gaan doen...
Wij waren gelukkig zelf nog net op tijd voor een hypotheek van 80%. Binnenkort dus housewarmingparty
Laatst gewijzigd door Bert op di apr 28, 2015 14:20, 1 keer totaal gewijzigd.



Gebruikersavatar
Ajax
Artikels: 0
Berichten: 787
Lid geworden op: di jul 31, 2012 23:57
Locatie: 1e keer Fortaleza: 2010

Re: prijzen onroerend goed in Fortalzeza

Bericht door Ajax » di apr 28, 2015 13:00

Misschien een voorbeeldje?

Stel Fortalezahouses heeft een ruim appartementje (2 slaapkamers / 2 badkamers) in complex Porto Iracema in 2012 ongeveer waard 300k reais. Dan komt het WK en gaat de waarde omhoog naar 450k reais? En dan zijn nu de prijzen gedaald naar ongeveer 400k reais?

Dit is een beetje het beeld dat ik heb en dan zie ik dus nog niet echt een ineenstorting van de huizenmarkt. Of klopt dit niet?

En Bert heeft dan misschien wel gelijk met de gemiddelde waarde, maar hoeveel procent van de huizen in Fortaleza liggen onder de waarde van 100k reais? Ik bedoel: het voorbeeldje hier gaat dus meer over de estrangeiros.



Progresso
Artikels: 54
Berichten: 7214
Lid geworden op: wo mar 07, 2012 01:56
Contacteer:

Re: prijzen onroerend goed in Fortalzeza

Bericht door Progresso » wo apr 29, 2015 01:30

Ik denk dat het allemaal wel mee gaat vallen. Een dipje kan helemaal geen kwaad. Verder is er nog steeds een enorm tekort aan woonruimte. De financiering van nieuwe huizen en MCMV optrekjes wordt nog steeds onder de zelfde zeer gunstige condities gefinancierd.

Veel spannender wordt de snel oplopende werkloosheid (officieel echter nog steeds onder de 6%) en de komende verhoging van de Selic rente. Donderdag valt het besluit en de "analisten" verwachten een verhoging naar 13,25%. Ik denk echter dat het zo'n vaaart niet zal lopen, hooguit 13%. Toch wel leuk als je wat spaargeld hebt.



Plaats reactie