OG crises in het Noord-Oosten

Onderwerpen over investeringen in Brazilië
Progresso
Site Admin
Site Admin
Berichten: 505
Lid geworden op: do mar 17, 2011 20:15

Re: OG crises in het Noord-Oosten

Bericht door Progresso » do okt 03, 2013 15:58

Progresso schreef:@Ziri: Antwoord op wat? Onroerend goed crisis, Pre-sal, de politiek van Brazilie om het Pre-sal geld te consumeren ipv te investeren?

Onroerend goed crisis NO.

Uit eigen waarneming kan ik je vermelden dat er geen OG-crisis op dit moment is. Eerder het tegenovergestelde. Het enige wat je ziet is stabilisatie van prijzen in met name het hoge segment. De huurprijzen zitten echt fors in de lift (en dat was ook wel nodig).
En om dat gevoel een beetje te staven aan de statistiek:
Preço médio do metro quadrado em Fortaleza tem leve alta e fica em torno de R$ 5.200
O valor médio dos imóveis na Capital cearense subiu 1,6% de agosto para setembro de 2013, de acordo com pesquisa divulgada nesta quinta-feira (3) pela FipeZap, que mede o índice de preços dos imóveis anunciados na internet. Em 30 dias, o aumento foi de cerca de R$ 84,00. Com a elevação, o preço do metro quadrado em Fortaleza ficou R$ 5.202 em setembro.

A pesquisa constatou também que o preço do imóvel subiu 7,9% em relação a setembro de 2012, ou seja, houve um aumento de R$ 410,95. A elevação na Capital acompanha a variação positiva nacional, já que os imóveis no país subiram 1,2%, de acordo com o índice FipeZap.
Bron:Radio Verdes Mares

Ofwel, een prijsstijging van 1,6% in één maand lijkt me niet duiden op een OG crisis. Of dit houdbaar is voor de middellange termijn durf ik ook te betwijfelen. Als je nu nog moet instappen dan moet je wel heel veel lef hebben. Ik zou het niet meer doen. Aan de andere kant is het neerwaarste risico relatief gering. Er is gewoon meer vraag dan aanbod, de kosten van nieuwbouw stijgen nog veel harder (terrein, mao de obra, material).

Ziriguidum
Berichten: 786
Lid geworden op: do feb 03, 2011 18:08

Re: OG crises in het Noord-Oosten

Bericht door Ziriguidum » za okt 05, 2013 16:32

Progresso schreef: Ofwel, een prijsstijging van 1,6% in één maand lijkt me niet duiden op een OG crisis. Of dit houdbaar is voor de middellange termijn durf ik ook te betwijfelen.
Progresso, ik had jou wijzer ingeschat.
Dit zijn zoals altijd weer eens de cijfers van de FipeZap.
Duidelijk gemanipuleerd door de bouwers en makelaars.
Hun cijfers zijn gebaseerd op pure, primaire, verkoop prijzen die op het "Internet" staan.

"pela FipeZap, que mede o índice de preços dos imóveis anunciados na internet."

Dwz, de vraag prijzen.
Wat er in werkelijkheid betaald wordt, daar maakt die FipeZap zich niet druk om.

Voorbeeld:
Vorig jaar werd er een flat voor R$ 1 miljoen aangeboden.
1 miljoen, niets meer of minder, "love it or leave it".
Zoals al die flats, niemand was er in geinteresseerd, en ook deze flat staat nog steeds te koop.
Nu staat hij te koop voor 1,2 miljoen (OG prijs stijging 20% volgens jou & de FipeZap), in de krant of internet, maar met een korting van (wanhoop) 30% (= kR$ 840)
Als je dan nog de inflatie meerekend, is de prijs toch wel met 20% gekelderd.
De FipeZap kijkt niet naar "descontos", ze kijken alleen maar naar de pure VRAAG prijs.

Als je dan ook nog over het afgelopen jaar de R$/US$ of R$/Euro erin verwerkt, dan is de daling 25-30%.

Ja, ontken het niet, OG is moeilijk te slijten. nu alleen nog met een flinke korting. (Die de FipeZap NIET in aanmerking neemt voor hun "statistieken").

Het zgn "tekort" aan woningen is al decenia oud.
Men kon geen optrekje kopen omdat het te duur was vergeleken met het salaris.
Nu zijn de salarissen de afgelopen 5 jaar met 40% gestegen, maar de OG prijzen met 200%-300%.
Dat maakt de situatie alleen maar slechter.
Men koopt nu omdat crediet door deze regering gemakkelijk is gemaakt.
Men koopt nu omdat men denkt (idioten) dat deze prijsstijgingen een rechte lijn op de grafiek is. Die eeuwig door zal gaan.

O fenômeno foi chamado windhandel ("negócio de vento")

http://pt.wikipedia.org/wiki/Mania_das_tulipas

De Braziliaanse historie herhaald zich.
Eind jaren 80 hebben we het zelfde gehad hier.
Iedereen werd maar aangemoedigd om OG te kopen, huis of apartement.
Lening via de SFH/BNH.
Toen ging de economie slechter (net als nu), en iedereen hield op met het betalen van z’n maandelijkse aflossing.
De BNH (Staat) ging complete failliet.

Kortom, ik zie de prijzen van OG best wel met 40-50% kelderen in een korte periode.
In R$.
In US$/Euro, nog erger.
Men koopt nu omdat men denkt (idioten) dat deze prijsstijgingen een rechte lijn op de grafiek is. Die eeuwig door zal gaan.

De "Pré-Salt" olie ?
Wordt een afgang, helaas.
Goede wijn is nog géén Bier !

Progresso
Site Admin
Site Admin
Berichten: 505
Lid geworden op: do mar 17, 2011 20:15

Re: OG crises in het Noord-Oosten

Bericht door Progresso » ma okt 07, 2013 15:49

@Ziriguidim

Hoe je het ook wendt of keert, er is momenteel op geen enkele wijze sprake van een OG crisis in het Noord-Oosten.

Die cijfers van FipeZap zijn een van de vele indicatoren dat de markt nog lang niet verzadigd is. Dat het vraagprijzen zijn klopt. Verder is de steekproef redelijk klein, dus je mag niet zonder meer aannemen dat dit representatief is.

Jouw argument dat kopers de vraagprijs opdrijven en dan een jaar later een korting geven gold natuurlijk vorig jaar ook, en het jaar daarvoor ook. Dus dat verhaal klopt niet. Als de vraagprijzen op FipeZap blijven stijgen, mag je er redelijk vanuit gaan dat de verkoopprijzen ook stijgen. Het is echt niet zo dat de korting dit jaar 20% is en verleden jaar maar 10%.

Kijk ik even naar de dagelijkse praktijk van daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijzen dan kan ik niets anders concluderen dat ieder jaar de prijzen van een kavel grond met minimaal 20% omhoog gaan. De kosten voor bouwmateriaal stijgen ook zo rond de 15% per jaar. Het loon van de bouwvakkers gaat nog iets harder. Verleden jaar betaalde ik R$60/diario. Vandaag de dag zit ik bijna op R$100, als je al een betrouwbare bouwvakker kan vinden. Zeg maar dat je voor nieuwbouw ongeveer 20% meer kwijt bent als een jaar geleden.

Een ander aspect (en eigenlijk het belangrijkste) wat mee doet is de enorme bevolkingsgroei. In het jaar 2000 woonden er officieel in Fortaleza 2,1 miljoen inwoners. Ondertussen zijn er in Fortaleza net zoveel inwoners bijgekomen als er in Den Haag wonen. Die trend is alleen maar stijgende. Allereerst worden de mensen hier simpelweg heel snel gemiddeld ouder, vertrekken er weinig mensen meer naar Sao Paulo voor een zgn beter bestaan en komen er steeds meer mensen van buiten de staat Ceará om hier te werken. Door de betere inkomens zie je verder dat de (klein) kinderen steeds meer zelfstandig willen wonen, het liefst in een eigen appartementje. Door de extreme droogte in het interior zijn er bovendien nog eens naar schatting zo'n 100.000 mannen naar Fortaleza gekomen om hun familie in het interior te kunnen onderhouden. De meeste van deze "weduwnaars" kun je vinden in de favela's. Deze mensen zul je niet in de statistiek tegenkomen.

Tel je dit allemaal op heb je minimaal 20.000 extra woningen per jaar nodig. Die zijn er simpelweg niet, dus de prijzen stijgen.

De stijgende kosten voor nieuwbouw leggen gelijk een drempel voor een eventuele prijsdaling van bestaande bouw (Wie gaat er meer betalen voor een oud huis dan voor een nieuw huis?).

Wanneer gaat dit fout?

Dit gaat pas fout als er opeens sprake is van een zware economische crisis met gigantische werkloosheid. Dit is eigenlijk wat je momenteel in Nederland ziet, waar de afgelopen 10 jaar bewust een luchtbel is gecreerd, die nu aan het leeglopen is. Ook in Nederland zie je dat men 30 jaar lang de kop in het zand heeft gestoken en structurele problemen (Islam-immigratie, onderwijs, non-democratie in EU, arbeidswetgeving, babyboomprobleem) niet durfde te benoemen, laat staan met goede oplossingen te komen.

Tot nu toe blijkt de afgeschotte Braziliaanse economie redelijk immuun te zijn voor de wereldwijde crisis. USA is al uit de crisis en over een jaar of drie zal ook in Europa het tij wel een keertje gaan keren. Als over een jaar de nieuwe regering het voor elkaar krijgt om een aantal zeer structurele problemen op te lossen, zou het best wel eens zo kunnen zijn dat de periode 2011-2014 als een adempauze kon worden gezien voor een nieuwe opmars van Brazilie.

Progresso
Site Admin
Site Admin
Berichten: 505
Lid geworden op: do mar 17, 2011 20:15

Re: OG crises in het Noord-Oosten

Bericht door Progresso » di okt 22, 2013 23:42

Afgelopen week in het eens zo goede Financiele Dagblad:

Bron: Het Financieele Dagblad 21-10-2013
---
De huizenprijzen in heel Brazilië blijven stijgen, ondanks de tegenvallende resultaten van de economie. In het hele land steeg de gemiddelde koopprijs van een huis het afgelopen jaar met 12,7%. In São Paulo, de grootste vastgoedmarkt van het land, zelfs met 13,3%. Dat blijkt uit de recentste cijfers van het Braziliaanse onderzoeksinstituut FIPE-ZAP.

Geen speculatie, maar grote vraag

Sinds 2005 staat in de Braziliaanse wet dat een wanbetaler zijn huis kan worden uitgezet. Banken waren voor die tijd zeer terughoudend met het verstrekken van leningen. Door de nieuwe wet nam vooral vanaf 2008 het aantal hypotheken een vlucht. En daarmee stegen ook de huizenprijzen, met name in de grote Braziliaanse steden. In São Paulo stegen de huizenprijzen de afgelopen vijf jaar met meer dan 180%; in Rio de Janeiro zelfs met 225%.

Gebruikersavatar
mtilburg
Berichten: 1400
Lid geworden op: do mar 01, 2007 13:00
Locatie: Petropolis RJ

Re: OG crises in het Noord-Oosten

Bericht door mtilburg » wo okt 23, 2013 02:09

De groeicijfers van Brazilie vallen volgens mij al jaren tegen. Ik vraag me af of ze eigenlijk ooit boven de 6 a 7% zijn gekomen, vaak deden de omliggende landen het nog beter.

Dat hele BRIC gebeuren (tegenwoordig is een S toegevoegd, van Zuid-Afrika) was een mythe die door de buitenlandse investeerders en hun adviseurs in stand is gehouden, tegen beter weten in vaak. Of misschien wist men het wel niet beter, want wat ik nooit begrepen heb is waarom de cijfers over de economie in het buitenland heel anders waren dan in Brazilie zelf.

De vastgoedprijzen zijn inderdaad volkomen door het plafond gegaan in Rio, al moet je natuurlijk wel erbij zeggen dat het alleen in aan paar wijken gebeurde. Ik kan uit eigen ervaring zeggen dat ruim 200% voor Leblon nog een hele lage schatting is.

Of de gepubliceerde prijzen de betaalde prijzen zijn of de vraagprijzen is een punt van aandacht. Mijn indruk is dat men een prijs "vaststelt" ahw met de vinger in de lucht, maar dat het object dan vele jaren onverkocht blijft.

Als je kijkt naar de werkloosheidscijfers, die erg laag zijn, zou het best kunnen dat er wat meer geld (liquide) beschikbaar is onder de mensen. Mogelijk leeft men minder op de pof en is er wat spaargeld. Maar of er nou echt veel mensen zijn die voor een 80 jaar oud 4-kamer appartement met minimale moderne luxe een miljoen willen (of kunnen) neertellen vraag ik me echt af. Het wordt wel gevraagd (wat de gek er voor geeft, dat gold ook een jaar of 20 geleden in Amsterdam en daar heb ik goed van geprofiteerd).
Ik denk toch echt dat het een vorm van speculatie is (met o.a. de WK en OS in gedachten) die vast wel voor meer vraag heeft gezorgd. Maar dat kan dus een zeepbel blijken.

Progresso
Site Admin
Site Admin
Berichten: 505
Lid geworden op: do mar 17, 2011 20:15

Re: OG crises in het Noord-Oosten

Bericht door Progresso » wo okt 23, 2013 20:02

mtilburg schreef: Ik denk toch echt dat het een vorm van speculatie is (met o.a. de WK en OS in gedachten) die vast wel voor meer vraag heeft gezorgd. Maar dat kan dus een zeepbel blijken.
Ik hoor vaak dat de Olympische Spelen en de WK de onroerend goed prijzen opdrijven. Ik kan mij op geen enkele manier voorstellen hoe dat zou werken.

Er worden over een periode van vier weken per stad maar een paar wedstrijden gespeeld. Als je een stadion hebt met 50.000 toeschouwers. Die mensen blijven hooguit een weekje in een hotel of pousada, maar zullen echt geen huis kopen. Ik ken hier in Fortaleza mensen die hun huis tijdens die periode verhuren. Zelf gaan ze dan een weekje bij de familie en verhuren dan een week hun complete huis. Ik kan me niet voorstellen dat dit de koopprijzen echt de hoogte in drijft.

Volgens mij kloppen al die positieve FIFA verhalen niet, welke beweren dat het WK een economische boost aan een stad of land geeft. Helaas trappen de ego-trippende politici steeds maar weer in deze onzin.

Ondertussen zitten ze in Amazonia en Brasilia straks met een paar mega stadions waar de lokale voetbalclub dan iedere week mag spelen met gemiddeld 5000 toeschouwers.

Progresso
Site Admin
Site Admin
Berichten: 505
Lid geworden op: do mar 17, 2011 20:15

Re: OG crises in het Noord-Oosten

Bericht door Progresso » vr okt 25, 2013 21:41

Wow, het volgende is dus geen klein projectje.

Megacondomínio

Parceria M. Dias Branco, 2º maior Alphaville do País será no Eusébio

Alphaville gaat in samenwerking met M.Dias Branco (die van de koekjes) een wijkje aanleggen van 4 bij 5 km, totaal 20 miljoen vierkante meter condominium. Over enkele maanden begint de verkoop van de lots (20x20meter). Goedkoop zal het niet zijn, maar desondanks denk ik dat ze binnen een mum van tijd weg zijn.

Ipv van een flatje van 80m2 voor R$500.000 kun je een mooi vrijstaand huis bouwen, op een beveiligd terrein, aan de goede kant van Fortaleza (Eusebio).

Bron:Câmara Brasil Portugal

PS. Was wellicht handig geweest als onze ambassademedewerkers, die toch deze week in Fortaleza waren zich met dit soort megaprojecten bemoeien, ipv op een vrije dag (dia de commercio) naar Fortaleza te reizen en zich bezig te houden met het "sustainable business". Ik denk dat menig Nederlands international bouwonderneming in deze crisistijden daar dankbaar voor zouden zijn.

Ziriguidum
Berichten: 786
Lid geworden op: do feb 03, 2011 18:08

Re: OG crises in het Noord-Oosten

Bericht door Ziriguidum » do nov 07, 2013 10:14

Progresso schreef:Wow, het volgende is dus geen klein projectje.
Een project is slechts een project.
We hebben dit soort dingen bij bosjes gezien de laatste jaren, en maar weinigen weinigen werden echt uitgevoerd.
Meestal slechts optimistische berichten, vanuit de constructie kant, om het OG lijk overeind te houden.

Net als de enige cijfers, de FIPE-ZAP index. Ook gemanipuleerd en niets zeggend (vraagprijzen).

Het is slechts wachten tot de eerste grote bouwer over de kop gaat, en dan beginnen de domino stenen te vallen.
En het gaat helemal niet goed met ze.
Bovendien is Brookfield tot over z'n oren betrokken bij het nieuwste schandaal in SP, en de rest zal ook wel vuil zijn.
In de jaren 90 hebben we het met de ENCOL gezien.
Een enorme developer, die ineens over de kop ging.
Meer dan 40 duizend Brazilianen hadden bij de ENCOL een apartement betaald. Ze hebben er niets voor terug gekregen, tot op heden.
Ze waren gewoon hun geld kwijt.

Leesvoer:

http://www.brazilinvestmentguide.com/bl ... ly-affair/

http://www.brazilinvestmentguide.com/bl ... re-values/

8)
Goede wijn is nog géén Bier !

Progresso
Site Admin
Site Admin
Berichten: 505
Lid geworden op: do mar 17, 2011 20:15

Re: OG crises in het Noord-Oosten

Bericht door Progresso » do nov 07, 2013 18:31

Een project is slechts een project. Echter, als je nu door de stad rijdt, dan staan er tientallen projecten in aanbouw. Rijd je de Costa Leste af tot aan Aracati dan staan er letterlijk tientallen projecten in de verkoop (en de plotjes worden ook daadwerkelijk verkocht).

Ik geloof pas in een bubbel als de prijzen de komende twee jaar nog een keer over de kop gaan, dan heb je denk ik recht van spreken, maar tot die tijd denk in dat je niet van ook maar een beetje crisis kunt spreken.

Ziriguidum
Berichten: 786
Lid geworden op: do feb 03, 2011 18:08

Re: OG crises in het Noord-Oosten

Bericht door Ziriguidum » do nov 07, 2013 19:39

Progresso schreef:Echter, als je nu door de stad rijdt, dan staan er tientallen projecten in aanbouw. Rijd je de Costa Leste af tot aan Aracati dan staan er letterlijk tientallen projecten in de verkoop (en de plotjes worden ook daadwerkelijk verkocht).
Omdat men collectief opgegeild wordt met het idee dat OG een goede, de beste, belegging is.
Dit wordt door de bouwsector bevorderd, die echter de bui ook wel zien hangen. Zo blijft men elkaar maar moed inpraten.
Huurwaarde is een goede indikatie van de bubble.
OG is een goede belegging als de huurwaarde p/m zo'n 0,8% - 1,0% per maand is. Dat is altijd zo geweest.
Is het lager, dan kun je je geld beter ergens anders wegzetten.
Momenteel zijn de huurprijzen zo'n 0,4%, of lager, van de OG prijs.
En het is erg moeilijk huurders te vinden voor die prijzen.
Wie heeft dat geld over elke maand?

De laatse jaren zijn de salarissen misschien maar met 40%-50% gestegen.
OG daarintegen 200%-300%.
Was het vroeger al moeilijk voor de Braziliaan om een huis te kopen, laat staan nu.
Ja, deze regering geeft iedereen krediet.
Niets ergers dan krediet in de handen van Brazilianen.
Het stoppen met afbetalen wordt straks weer een sport.
Als ze doorkrijgen dat ze 1 miljoen moeten aflossen, voor iets wat veel minder waard is.
De (eind) jaren tachtig, BNH/SFH, zal zich herhalen.
Dat is voor velen wel duidelijk.
De economie is ook een puinhoop. Het wordt kunstmatig draaiende gehouden, tot het spaak loopt.
Goede wijn is nog géén Bier !

Ziriguidum
Berichten: 786
Lid geworden op: do feb 03, 2011 18:08

Re: OG crises in het Noord-Oosten

Bericht door Ziriguidum » di dec 03, 2013 05:12

Ook Nobel prijs winnaar Robert Shiller verwacht het instorten van de OG markt in Brazilie.
Het is ook te gek om los te lopen.
Ik hou het op een prijsdaling van zo'n 40% - 50% in de grote steden. (minstens)
Dan wordt de salaris x OG prijs verhouding weer wat normaal.


http://linkis.com/noticias.uol.com.br/2r1B

http://www.bolhaimobiliaria.com/2013/12 ... l-estadao/
Goede wijn is nog géén Bier !

Gebruikersavatar
Bert Ernste
Berichten: 390
Lid geworden op: ma mar 12, 2007 00:00
Locatie: Utrecht | São Paulo
Contacteer:

Re: OG crises in het Noord-Oosten

Bericht door Bert Ernste » di dec 03, 2013 19:04

Volgens dit artikel in de recent gelanceerde Braziliaanse editie van El País was Shiller wat genuanceerder, omdat hij de ins en outs van de Braziliaanse vastgoedmarkt niet kent:
Eu não posso cravar que exista uma bolha no Brasil porque não conheço a fundo as características do mercado local. Mas comparando os dados brasileiros com os de outros países, posso dizer que a alta sugere cautela.
Het artikel zelf blijft wat betreft de vraag of er in Brazilië nu wel of niet een vastgoedbubbel is bij ‘enerzijds, anderzijds’. Zelf waag ik mij niet aan voorspellingen.

Progresso
Site Admin
Site Admin
Berichten: 505
Lid geworden op: do mar 17, 2011 20:15

Re: OG crises in het Noord-Oosten

Bericht door Progresso » do dec 05, 2013 18:53

Vanuit het zicht van buitenlandse beleggers zijn de huizen dus dit jaar fors goedkoper geworden. De huizenprijzen stijgen dit jaar met zo'n 15%, de R$ is volgens mij al 30% goedkoper geworden. Er gaat dus wederom een hoop buitenlands geld in de markt gepompt worden.

Mijn voorzichtige voorspelling is dat we volgend jaar nog een keer een prijsstijging van onroerend goed gaan krijgen van 20%. Het risico naar beneden is beperkt. Er is zeker geen sprake van een kredietbubble, het woning tekort is massief, men verwacht wederom groei.

Het enige wat roet in het eten kan gaan gooien is een volledig reset van de economie net voor het WK, gevoed door massale rellen en een zware democratische crisis/machtsovername.

Ziriguidum
Berichten: 786
Lid geworden op: do feb 03, 2011 18:08

Re: OG crises in het Noord-Oosten

Bericht door Ziriguidum » di dec 31, 2013 09:42

Progresso schreef:Mijn voorzichtige voorspelling is dat we volgend jaar nog een keer een prijsstijging van onroerend goed gaan krijgen van 20%.
Zoals.... in 2013 ?
Zou Brasilia misschien op de rest van het land vooruit lopen?

Folha de São Paulo
terça-feira, 31 de dezembro de 2013

Especulação leva à queda de preço nos lançamentos em Brasília
DE SÃO PAULO

Destoando de outras grandes capitais, os preços dos imóveis lançados em Brasília apresentaram uma forte queda neste ano, com redução de 35,5% na comparação com os valores cobrados em 2012, segundo dados da Geoimovel.

A região passou por um processo semelhante ao de outras partes do país, com um número alto de lançamentos no período do boom, o que acarretou um excesso de estoque nos últimos dois anos.


http://www1.folha.uol.com.br/fsp/mercad ... ilia.shtml
Goede wijn is nog géén Bier !

Ziriguidum
Berichten: 786
Lid geworden op: do feb 03, 2011 18:08

Re: OG crises in het Noord-Oosten

Bericht door Ziriguidum » di dec 31, 2013 13:10

Progresso schreef:Er gaat dus wederom een hoop buitenlands geld in de markt gepompt worden.

Mijn voorzichtige voorspelling is dat we volgend jaar nog een keer een prijsstijging van onroerend goed gaan krijgen van 20%.
Wat is dat nu weer.
De participatie van buitenlanders in OG is bijzonder minimaal, nihil. Hun investeringing beinvloeden in geen enkele mate de prijzen in de huizenmarkt.
Ook gelooft (in het buitenland) geen gezond mens meer in de zgn toeristen-boom die zal komen in bepaalde steden in het Noordoosten van Brazilie.
Dat verhaaltje maakt al meer dan 10-12 jaar water.

En over de te komen prijsstijgingen.
Het begint inderdaad belachelijk en lachwekkend te worden, die gedachte.

“You’d think that Brazilians would learn from America’s housing bubble.. but they seem to interpret their housing bubble as a sign of the country’s emergence.”

Kijk hier, de mening van 2013 Economie prijswinner Robert Schiller over de bubble in Brazilie. Behoorlijk recent.
Lach (of huil) met hem mee.

http://brazilianbubble.com/video-of-rob ... s-in-2005/

:D
Goede wijn is nog géén Bier !

Gebruikersavatar
mtilburg
Berichten: 1400
Lid geworden op: do mar 01, 2007 13:00
Locatie: Petropolis RJ

Re: OG crises in het Noord-Oosten

Bericht door mtilburg » di dec 31, 2013 15:21

Ja, er zijn mensen die in sprookjes geloven, er zijn ook mensen die verstand denken te hebben van economie en alles wat erbij hoort, of geloven wat willekeurige "deskundigen" daar allemaal over te vertellen hebben.

Feit is echter, dat vrijwel geen enkele econoom dan wel financieel deskundige de economische wereldcrisis heeft zien aankomen. Integendeel, men speelde in op voortdurende hoge rendementen, met dollartekens in de ogen en namen daarmee veel te grote risico´s. Ik had b.v. een hypotheek bij het bouwfonds, want die was zo betrouwbaar. Niet dus, zo bleek.

Zo kan je op dat investeringsforum nog wel eens van die hoeraverhalen tegenkomen van mijnheer UV10 (of een van zijn spookverschijningen, editor genoemd) die de indruk zouden moeten wekken dat het prima gaat met de vastgoedmarkt in het NO.
Maar als we de krant moeten geloven, en dat doe ik soms wel eens, die een onderzoeksjournalist uitzond naar de verschillende projecten rond Natal, klopt dat verhaal helemaal niet.
GEEN van die megaprojecten is verder gekomen dan het planstadium of de eerste bouwfase. Er komen dus geen luxe villa´s, geen luxe hotels, geen golfcourses, geen voetbalacademies (Beckman liet zich voor dat karretje spannen) en geen racetracks (Filipe Massa, meen ik). Want de buitenlandse investeerders zijn maar mondjesmaat gekomen, en die er kwamen proberen nu hun geld terug te krijgen.

En van het gebied rond Fortaleza, waar Progresso zegt zo goed inzicht te hebben, zie ik al jaren heel weinig positiefs. Eigenlijk zeg maar rustig helemaal niets.
Ik heb meerde malen gewezen op de uitvloeiselen van die beruchte "ik vertrek" uitzending over het project bij Lagoinha. Toen we daar mee bezig waren, kwamen we op heel onaangename feiten tegen. Advocaat Lubbad bijvoorbeeld, die op hun promotionele website een partner werd genoemd en die wel even een visum zou kunnen "regelen". Dat bleek, want hij is veroordeeld voor illegale adoptie.
Lubbad is geen advocaat meer, maar hij doet nu advisering aan de overheden wat betreft milieuzaken etc.
Daar zal hij vast wel verstand van hebben, want nooit is echt duidelijk geworden bij wie de initiatiefnemers te rade gingen toen ze het hadden over een professionele instelling, en aan wie ze zoveel geld hadden betaald toen er een vergunning "geregeld" werd. Feit is dat de betreffende ambtenaar opeens ontslagen was.
En de vergunnig bleek voorlopig, en werd niet verlengd, kennelijk omdat het de diverse overheden opeens duidelijk werd dat het land en bevolking wel erg te lijden zouden kunnen gaan krijgen.

Vervolgens gebeurde kennelijk hetzelfde (maar niet noodzakelijkerwijze in die volgorde) bij alle omliggende projecten, tot aan Fleixeiras toe. Er kwam dus geen hotelketen, geen golfbaan, en geen villa´s.
Het restaurant kwam er wel. Ik heb de foto´s gezien van een prachtige en professioneel ingerichte keuken. Waar de eigenaars nu zijn en hoe ze het tegenwoordig doen kon niemand me vertellen, dus ik hoop er maar het beste van.

Maar Progresso blijft volhouden dat het prima gaat. Een wel heel erg roze brilletje vrees ik.

Felix
Berichten: 666
Lid geworden op: vr mar 02, 2007 00:00

Re: OG crises in het Noord-Oosten

Bericht door Felix » di dec 31, 2013 20:30

sven schreef: De meeste van de Braziliaanse artsen zijn slecht opgeleid en kunnen alleen een diagnose stellen door het gebruik van dure aparaten, en verschillen daarin van hun Cubaanse colegas die wel gewoon een klinische diagnose kunnen stellen.
Braziliaanse artsen zijn meestal erg goed opgeleid, vanaf het tweede studiejaar lopen zij al wachten in het ziekenhuis en na hun studie volgt nog de 'residência'. Zij kunnen heus wel diagnoses stellen zonder apparaten maar als er apparaten beschikbaar zijn vinden ze het meer dan normaal om die ook te gebruiken. Brazilië is niet zo bang voor moderne middelen als bv. NL.
Dat artsen vaak niet naar het binnenland willen is het totale gebrek aan infrastructuur daar met daarbij bovendien het politieke aspect. Na verkiezingen kan de post opgeheven worden of de arts worden weggestuurd. Daarbij komt nog dat het voor de echtgenoot/echtgenote daar vaak moeilijk is om er passend werk te vinden terwijl het aan goede studiemogelijkheden voor de kinderen ontbreekt.
Verder heeft de arts zijn zware studie en residentie ondergaan en offers gebracht om er ook financieel een goede toekomst mee te verkrijgen en zo prettig mogelijk te leven.

Leuk die Cubaanse arts - wiens salaris hem deels door Cuba wordt afgenomen. Hij stelt dan de diagnose: 'si hay quebrado su pata, pero no tenemos material de bandaje, de gesso, anestésia, no tenemos nadica de nada, buena suerte!

Progresso
Site Admin
Site Admin
Berichten: 505
Lid geworden op: do mar 17, 2011 20:15

Re: OG crises in het Noord-Oosten

Bericht door Progresso » ma jan 06, 2014 22:07

De enige indicator van betekenis met al haar pro's en con's heeft laten zien dat de vraagprijs per vierkante meter voor een appartement in Fortaleza in 2013 met gemiddeld met 14,1 % gestegen is.

Gemiddeld was de vraagprijs voor een vierkante meter appartement in Fortaleza in de maand December van het afgelopen jaar R$ 5.421.

Ik denk dat we tegen het eind van het jaar tegen de R$6.000 gaan zitten.

Voorlopig nog geen crisis.

Gebruikersavatar
mtilburg
Berichten: 1400
Lid geworden op: do mar 01, 2007 13:00
Locatie: Petropolis RJ

Re: OG crises in het Noord-Oosten

Bericht door mtilburg » di jan 07, 2014 03:55

Alles hangt met alles samen.
Jij bent meer economisch onderlegd, Progresso, dus verbeter mij zonodig.

De prijzen van onroerend goed komen weer (met een verdeelsleutel) terecht in de inflatiecijfers. Ik meen dat het IGP-M heet, en met dat percentage worden dan de huren weer automatisch jaarlijks opgehoogd.

Die inflatiecijfers waren, en zijn, nog steeds er hoog, in vergelijking met b.v. Europa. Dit jaar heb ik nog niet gezien (ik meen dat de verwachting ongeveer 7% zou zijn) maar over 2012 was het ruim 11%.
Dat lijkt heel aardig voor huizenbezitters die verhuren, maar uiteindelijk gaan ALLE prijzen ongeveer met dat percentage omhoog. Wat mag opvallen is dat de salarissen er gewoonlijk bij achterblijven, en je gaat je dus afvragen of Brazilianen die steeds verder stijgende huren nog wel kunnen betalen met een dalend netto besteedbaar inkomen.

Overigens valt die m2 prijs in Fortaleza me nog mee, in Leblon (Rio) ligt het minimaal 2x hoger. Dan kom je met gemak op kale huurprijzen van 4 a 5000 reais (lange termijn) en ik vraag me echt af wie dat dan op kan brengen. Maar het schijnt nog steeds te lukken, dus nee, er is (nog) geen crisis.
Maar dan moeten er geen tegenslagen komen. Zoals de WK die steeds minder zeker lijkt te worden (als er al wat aan te verdienen zou zijn).

Progresso
Site Admin
Site Admin
Berichten: 505
Lid geworden op: do mar 17, 2011 20:15

Re: OG crises in het Noord-Oosten

Bericht door Progresso » di jan 07, 2014 21:55

De inflatie in Brazilië wordt voor een groot deel veroorzaakt door het feit dat zeer veel contracten een automatische inflatiecorrectie kennen. Dit zorgt er uiteindelijk voor dat je per jaar 3% inflatie krijgt. Verder zorgt de jaarlijkse verhoging van het minimumloon ook nog eens voor een stevige opwaartse druk voor de prijzen, alsmede massieve werkeloosheid.

Het rendement uit onroerend goed komt niet uit verhuur. Je mag in je handen knijpen als je 8% bruto rendement krijgt, net iets boven de inflatie, maar ver onder de Selic rente. Het rendement komt dus uit de waardevermeerdering van het onroerend goed. Ik denk wel dat over een jaar of zo een einde gaat komen aan die enorme waardevermeerdering van de afgelopen jaren, maar dat lijdt niet tot een crisis. Voorlopig lijkt het er op dat Brazilië zonder al te veel kleerscheuren door de wereldwijde economische crisis is geraakt. In Nederland zal men nog een jaar of twee door de zure appel moeten bijten en je hebt best wel kans dat de komende jaren met een scenario van continue deflatie kan worden gerekend. Dit komt eigenlijk door een snel ouder wordende bevolking en een werkzame bevolking die geen vaste contracten meer krijgt. Dat alles lijdt weer tot continue neerwaartse druk op prijzen.

Nou ja, het blijft behoorlijk koffiedik kijken. Helaas is de wetenschap economie nog erg jong en moet zich behelpen met allemaal incomplete modellen. Zolang chimpansees betere beleggers zijn dan allemaal ingewikkelde beursmodellen gebruik ik altijd maar de methode gezond boeren verstand.

[ Post made via Mobile Device ] Afbeelding

Ziriguidum
Berichten: 786
Lid geworden op: do feb 03, 2011 18:08

Re: OG crises in het Noord-Oosten

Bericht door Ziriguidum » ma jan 20, 2014 13:44

Progresso schreef:Het rendement uit onroerend goed komt niet uit verhuur. Je mag in je handen knijpen als je 8% bruto rendement krijgt, net iets boven de inflatie, maar ver onder de Selic rente. Het rendement komt dus uit de waardevermeerdering van het onroerend goed.
Vrerhuur ligt momenteel in de 0,3 - 0,35% pm range.
Dus 4-4.1/2% per jaar.
En dan de bijkomende kosten die OG je brengt en een bankrekening niet.
Dit zegt genoeg over een bubble.

Ik denk dat de big-bang niet lang op zich zal laten wachten.
USA houdt op met stimulus.
Real zakt door de grond.
Brazilie met z'n creatieve booekhouding verliest internationaal vertrouwen (beleggers).
Idem CEF, Petrobras etc.
Grote constructie bedrijven, developers, gaan door hun hoeven (zitten al tot hun nek in de schulden).
Werkloosheid stijgt, hypotheken worden niet meer afgelost...

Ik denk niet dat de Fipe/ZAP nog lang hun leugentjes kan verkopen.
Een OG waardedaling van 50-60% lijkt me best wel mogelijk, als ik het optimistisch bekijk.
Goede wijn is nog géén Bier !

Ziriguidum
Berichten: 786
Lid geworden op: do feb 03, 2011 18:08

Re: OG crises in het Noord-Oosten

Bericht door Ziriguidum » za feb 08, 2014 17:15

Vorige maand las ik een artikel over mensen die in Natal in 2011 een apartement "na planta" gekocht hadden.
Nu, na dik 2 jaar, werd het apartement eindelijk opgeleverd, en bleken er nog onverkochte units te zijn.
Buur apartementen.
Die worden nu (in Reais=R$) 15% goedkoper aangeboden door de bouwer dan deze mensen er in 2011 voor betaald hebben, en er voor betalen.
En ze betalen voor de vole mep.
In de Zap/Fipe aanbiedingen staan deze zelfde apartementen een stuk duurder aangeboden (door dezlfde bouwer), maar hij kan ze aan de straatstenen niet kwijt voor die prijs, dus geeft een riante korting van 20-30%.
Het lijkt dus of het onroerendgoed in prijs gestegen is, maar in werkelijkheid is het gekelderd.

Dit is momenteel overal zo in Brazilie.
Fortaleza zal echt geen uitzondering zijn.
De reele prijzen (verkoop) zijn gekelderd, en zullen meer kelderen.

De Progresso Theorie:
Mijn apartement is 1 miljoen waard (zeggen ze).
Helaas staat het al 18 maanden te koop, niemand trapt erin, maar evenzogoed, het is 1 miljoen waard.

http://defendaseudinheiro.com.br/compra ... obiliaria/

:)
Goede wijn is nog géén Bier !

Plaats reactie